Wat zijn de voor- en nadelen van de verschillende bouworganisatievormen?

Hoofdvorm: Traditioneel

Hybride contractvorm
Management Contracting
Regie

Hoofdvorm: Team

Bouwteam

Hoofdvorm: Geïntegreerde samenwerkings-/contractvormen (gc)

Turn-Key
Design & Construct
Design, Build, Maintenance (operate)
Engineering & Construct
General Contracting
Brochureplan (ook wel bekend als catalogusbouw)

Hoofdvorm: Strategische partnering/alliantie

PPS
Projectalliantie
Joint Venture

Hoofdvorm: Traditioneel

Typerende rolverdeling:
Strikte scheiding ontwerp en uitvoering, ontwerper als adviseur opdrachtgever

Voor welke opdrachtgever
niet-professioneel, wel invloed

Voor welke bouwopgave
unieke/afzonderlijke bouwopgaven, geringe complexiteit.

Voordelen

Opdrachtgever heeft maximale invloed op eindproduct (via architect).
In het algemeen: scherpe prijs (bij bepaalde markt-omstandigheden).
Veel kansen tot benutting marktwerking.
Bekende patronen en juridische context
Keuzes eenvoudig politiek te verantwoorden (rechtmatigheid/ doelmatigheid).
Eisen eenduidig interpreteerbaar.
Simpele aanbestedingsprocedure.
Bij herhaalbare opdrachten snel bestekken via ‘zoek en vervang’ op de markt te zetten.

Nadelen

Inhuren adviseurs of eigen deskundigheid noodzakelijk.
Coördinatierol blijft bij opdrachtgever.
Geen tijdige input kennis uitvoering.
Minimalisatie verantwoordelijkheid bouwbedrijf, veel risico bij opdrachtgever (ontwerpverantwoordelijkheid).
Volledigheid van stukken noodzakelijk (is in de praktijk nooit het geval).
Bouwbedrijf: geen prikkel om te optimaliseren na contractering.
Tijd en kostenonzekerheid.
UAV 2012 beperkt aansprakelijkheid!.
Ontwerprisico’s en toezicht bij Opdrachtgever.
Onvermijdelijke strijdcultuur.
Hoge offertekosten.

Subvormen:

Hybride contractvorm

Typerende rolverdeling
Opdrachtgever draagt specifieke beperkte detail- en uitvoeringsverantwoordelijkheden over aan de aannemer

Voor welke opdrachtgever
Allen enige invloed

Voor welke bouwopgave
Allen, waar deel vastligt en deel invloed opdrachtnemer nodig heeft

Voordelen

Ruimte voor de aannemer voor verregaande optimalisaties met het oog op levensduurverlenging en duurzaamheid;
Geschikt voor projecten waar men een alternatief voor een geheel object of samenstel van objecten wil maken;
De opdrachtgever bepaalt over welke eisen/aspecten hij volledige zeggenschap wil houden;
Daardoor is aansluiting bij de bestaande omgeving vaak beter gewaarborgd;

Nadelen

Kennis/ervaring van de markt wordt voor de niet voorgeschreven (ontwerp)aspecten aangeboord;
BPKV/BVP-criteria (wensen boven op de eisen) zijn gerichter op te stellen dan bij alleen een traditionele aanbestedingsvorm omdat niet alle eisen vastliggen;
Een hybride contract kan als een opstap gebruikt worden naar werken met een volledig geïntegreerd contract.
Kennis en ervaring van de markt wordt maar ten dele gebruikt;
Veelal wordt onderhoud niet direct uitbesteed bij deze contractvorm;
De UAV-GC 2005 is minder geschikt voor de traditioneel aanbestede aspecten. Dit betekent dat voor die punten specifieke aanpassingen van de UAV-GC nodig zijn.

Waarschijnlijk zal medio 2019 een nieuwe versie van de UAV-gc verschijnen. In het eerste kwartaal is deze ter visie gelegd.

Management Contracting

Typerende rolverdeling
Extern adviesbureau managet ontwerp en uitvoering (dus wel scheiding)

Voor welke opdrachtgever
Allen, veel invloed

Voor welke bouwopgave
Bouwopgaven waar alleen budget bekend is en professioneel OG en ON samenwerken aan
scope en uitwerking

Voordelen

Beter geïntegreerd ontwerp (afhankelijk competenties bouwmanager).
Grote zekerheid over volledigheid.
Tijdsbesparing.
Minder rompslomp opdrachtgever.
Opdrachtgever heeft invloed op eindproduct (via bouwmanager).
In het algemeen: scherpe prijs (bij bepaalde marktomstandigheden).
Veel kansen tot benutting marktwerking.
Bekende patronen en juridische context.
Keuzes eenvoudig politiek te verantwoorden (rechtmatigheid/doelmatigheid).
Simpele aanbestedingsprocedure.

Nadelen

Traditionalisme extern adviesbureau.
Vaak beperkte aansprakelijkheden (DNR 2011(herziening 2013)) en dus onduidelijke juridische verhoudingen (schijnzekerheid).
Veel risico blijft bij opdrachtgever (ontwerpverantwoordelijkheid).
Volledigheid van stukken noodzakelijk (is in de praktijk nooit het geval).
Bouwbedrijf: geen prikkel om te optimaliseren na contractering.
Tijd en kostenonzekerheid.
UAV beperkt aansprakelijkheid!
Ontwerprisico’s en toezicht bij Opdrachtgever.
Onvermijdelijke strijdcultuur.
Hoge offertekosten.

Regie

Typerende rolverdeling
Opdrachtgever bepaalt, opdrachtnemer voert uit

Voor welke opdrachtgever
Allen veel invloed

Voor welke bouwopgave
Allen, als tijdens project alle zaken moeten worden uitgewerkt

Voordelen

Opdrachtgever heeft maximale invloed op eindproduct (via architect of adviseur) en bouwmethoden.
In het algemeen: selectie op eenheidsprijzen (bij bepaalde marktomstandigheden).
Beperkt kansen tot benutting marktwerking.
Bekende patronen en juridische context
Keuzes eenvoudig politiek te verantwoorden, mits men grip heeft op te besteden uren en besteedde uren. (rechtmatigheid/doelmatigheid).
Eisen eenduidig interpreteerbaar en uitlegbaar.
Simpele aanbestedingsprocedure.

Nadelen

Inhuren adviseurs of eigen deskundigheid noodzakelijk.
Volledige verantwoordelijkheid bij opdrachtgever.
Geen tijdige input kennis uitvoering.
Geen verantwoordelijkheid bouwbedrijf, alle risico bij opdrachtgever (ontwerpverantwoordelijkheid).
Volledigheid van stukken noodzakelijk (is in de praktijk nooit het geval). Veel sturing nodig.
Bouwbedrijf: geen prikkel om te optimaliseren na contractering.
Tijd en kostenonzekerheid.
Ontwerprisico’s en toezicht bij Opdrachtgever.

Hoofdvorm: Team

Subvormen

Bouwteam

Typerende rolverdeling
Bouwer als adviseur in ontwerpteam

Voor welke opdrachtgever
Allen, wel invloed

Voor welke bouwopgave
Allen, zeker bij meer complexe bouwopgaven

Voordelen

Inbreng uitvoerings- en kostendeskundigheid levert betere budgetbeheersing
Invloed opdrachtgever op project blijft groot.
Tijdsbesparing (mogelijk).
Bekende patronen en juridische context.
Eisen eenduidig interpreteerbaar (bestek en tekeningen).
Simpele getrapte aanbestedingsprocedure (selectie, adviseur, gunning).

Nadelen

Minder marktwerking vanaf moment inschakelen bouwbedrijf.
Inhuren adviseurs.
Coördinatie en stuurcapaciteit vanuit opdrachtgever noodzakelijk.
Potentieel onduidelijke verantwoordelijkheden en dus aansprakelijkheden; ontwerpverantwoordelijk bij opdrachtgever.
In begin vaak geen actieve inbreng: vaak calculator in plaats van kostendeskundige.
Tijd- en kostenonzekerheid.
Inhuren adviseurs of eigen deskundigheid noodzakelijk.
Coördinatiefunctie blijft noodzakelijk.
Geen tijdige input kennis uitvoering.
Er blijft veel risico bij opdrachtgever.
Bouwbedrijf geneigd om accent te leggen op maakbaarheid i.p.v. esthetische kwaliteit.
UAV2012 beperkt aansprakelijkheid!.
Ontwerprisico’s en toezicht bij Opdrachtgever.
Keuzen minder eenvoudig politiek te verantwoorden.

Hoofdvorm: Geïntegreerde samenwerkings-/contractvormen (gc)

Subvormen:

Turn-Key

Typerende rolverdeling
Bouwer als ontwerp in het team, bouwer als expert

Voor welke opdrachtgever
Allen, weinig invloed

Voor welke bouwopgave
Projecten waarvoor doel en budget duidelijk zijn en verstoren factoren niet aan de orde

Voordelen

Relatief eenvoudig besluitvormingsproces
Relatief korte doorlooptijd door overlapping van de fasen van het bouwproces
Geen coördinatie, ontwerp en financieel risico voor de opdrachtgever
Optimale randvoorwaarde voor afstemming, ontwerp en uitvoering
Zekerheid kostenniveau, totale investeringsbedrag vroegtijdig bekend
Financiële risico voor de gehele ontwikkeling ligt bij de Turn-Key organisatie.
Financiering en betaling bij overdracht/oplevering

Nadelen

Weinig mogelijkheid tot controle / bijsturing
Uiteindelijke kwaliteitsniveau sterk afhankelijk van gestelde specificaties
Aanpassingen ontwerp en uitvoering slechts mogelijk tegen hoge kosten
Niet geschikt voor complexe opdrachten

Design & Construct

Typerende rolverdeling
Ontwerp en uitvoeringsdeskundigheid in 1 hand

Voor welke opdrachtgever
Allen

Voor welke bouwopgave
Functioneel/esthetisch minder complexe projecten

Voordelen

Een Contractpartner.
Tijd- en kostenzekerheid.
Vroegtijdig inzicht in totale kosten.
Risico’s helder verlegd naar realisator.
Lagere voorbereidingskosten.
Vroege prijszekerheid.
Ontwerprisico’s weg van Opdrachtgever.
OG neemt afstand van gedetailleerde controle op bouwplaats.
Snel kunnen bouwen.
Goede kansen tot benutting marktwerking
Relatief bekende patronen en juridische context.
Inhuren adviseurs of eigen deskundigheid minder noodzakelijk.
Coördinatiefunctie niet noodzakelijk.
Tijdige input kennis uitvoering.
Weinig risico bij opdrachtgever (ontwerpverantwoordelijkheid).

Nadelen

Minder bijsturingsmogelijkheden tijdens project-verloop.
Opdrachtgever heeft minder invloed op eindproduct.
Opdrachtgever moet mee onderhandelen over alles dat niet vastligt.
Soms ondergeschikte rol architect/design.
Relatief hoge transactiekosten.
Creativiteit ten behoeve van opdrachtgever beperkt tot voor contractmoment.
Keuzes minder eenvoudig politiek te verantwoorden (rechtmatigheid/doelmatigheid).
Getrapte aanbestedingsprocedure.
Brede deskundigheid vereist bij beoordeling aanbiedingen
Bouwbedrijf geneigd om te tornen aan proces/kwaliteit.
Hoge offertekosten.
(Scope)wijzigingen na contractvorming zijn doorgaans kostbaar.

Design, Build, Maintenance (operate)

Typerende rolverdeling
Uit besteden op vaste total cost of ownership (vaak i.c.m. D&B)

Voor welke opdrachtgever
Als beheerder, indien geen juridische belemmeringen uitbesteden

Voor welke bouwopgave
Allen

Voordelen

Opdrachtgever ‘ontzorgd’.
Ontwerp en uitvoerings-risico’s weg van OG
Prikkels tot optimalisatie tot cost of ownership.
Een contractpartner
Tijd- en kostenzekerheid.
Vroegtijdig inzicht in totale kosten.
Risico’s helder verlegd naar realisator.
Lagere voorbereidingskosten.
Minder apparaatskosten beheerfase.
Geen noodzaak gedetailleerde controle op bouwplaats.
Impuls voor kwaliteit (beschikbaarheid).
Goede kansen tot benutting marktwerking.
Inhuren adviseurs of eigen deskundigheid minder noodzakelijk.
Coördinatiefunctie niet noodzakelijk.
Tijdige en optimale input kennis uitvoering.

Nadelen

Langdurige contractverbintenis
Bijsturing na contractmoment is moeilijk, tot in gebruiksfase.
Opdrachtgever heeft minder invloed op eindproduct.
Soms ondergeschikte rol architect/design.
Relatief hoge offertekosten.
Keuzes minder eenvoudig politiek te verantwoorden (rechtmatigheid/doelmatigheid).
Getrapte aanbestedingsprocedure.
Relatief onbekende patronen en juridische context.

Engineering & Construct

Typerende rolverdeling
Detailontwerp en uitvoeringsdeskundigheid in 1 hand

Voor welke opdrachtgever
Allen

Voor welke bouwopgave
Allen (nu veelal toegepast in de GWW-sector)

Voordelen

Tijd- en kostenzekerheid.
Uitvoeringsoptimalisaties spelen rol in marktwerking
Lagere voorbereidingskosten.
Korte voorbereidingstijd.
Opdrachtgever heeft veel invloed op eindproduct
OG neemt afstand van gedetailleerde controle op bouwplaats.
Relatief bekende patronen voor vergunningen en juridische context.

Nadelen

Ontwerpverantwoordelijikheid blijft bij opdrachtgever
Coördinatierisico’s blijven bij opdrachtgever
Weinig benutting kennis uitvoering.
Creativiteit ten behoeve van opdrachtgever beperkt tot voor contractmoment.
Keuzes minder eenvoudig politiek te verantwoorden (rechtmatigheid/doelmatigheid).

General Contracting

Typerende rolverdeling
Bouwer organiseert het totale bouwproces

Voor welke opdrachtgever
Allen, enige invloed

Voor welke bouwopgave
Allen, projecten waar budget en doel bekend zijn en scope en functionele behoeften nog
bepaald moeten worden

Voordelen

Opdrachtgever houdt zeggenschap over ontwerp.
Opdrachtgever houdt greep op proces, kan faseren.
één contractpartner.
Tijd- en kostenzekerheid (na contract).
Risico’s helder verlegd naar realisator.
Lagere voorbereidingskosten.
OG neemt afstand van gedetailleerde controle op bouwplaats.
Snel kunnen bouwen.
Goede kansen tot benutting marktwerking
Relatief bekende patronen en juridische context.
Inhuren adviseurs of eigen deskundigheid minder noodzakelijk.
Tijdige input kennis uitvoering.

Nadelen

Besparen op kwaliteit ten gunste van opbrengst.
Weinig greep opdrachtgever op uitvoering (vertrouwen nodig).
Nauwgezette kwaliteits- en prestatie-eisen nodig.
Minder bijsturingmogelijkheden tijdens uitvoering.
Opdrachtgever moet mee onderhandelen over alles dat niet vastligt.
Hogere aanbiedingskosten.
Keuzes minder eenvoudig politiek te verantwoorden (rechtmatigheid/doelmatigheid).
Geen simpele aanbestedingsprocedure.

Brochureplan (ook wel bekend als catalogusbouw)

Typerende rolverdeling
Opdrachtgever kiest standaardgebouw uit catalogus

Voor welke opdrachtgever
Allen

Voor welke bouwopgave
Routineprojecten

Voordelen

Een Contractpartner.
Tijd- en kostenzekerheid.
Vroegtijdig inzicht in totale kosten.
Alle risico’s helder verlegd naar realisator.
Nauwelijks ontwerp- en voorbereidingskosten
Relatief lage offertekosten.
Opdrachtgever ‘ontzorgd’.
Ontwerp en uitvoerings-risico’s weg van Opdrachtgever.
Geen noodzaak gedetailleerde controle op bouwplaats.
Goede kansen tot benutting marktwerking.
Inhuren adviseurs of eigen deskundigheid minder noodzakelijk.
Coördinatiefunctie niet noodzakelijk.
Tijdige en optimale input kennis uitvoering.
Keuzes eenvoudig politiek te verantwoorden (rechtmatigheid/doelmatigheid).
Simpele aanbestedingsprocedure.
Relatief bekende patronen en juridische context.

Nadelen

Niet toepasbaar op unieke projecten.
Bijbestellen (buiten standaard) is kostbaar.
Geen bijsturingsmogelijkheden tijdens projectverloop.
Opdrachtgever heeft nauwelijks invloed op eindproduct.
Beperking mogelijkheden uniciteit architect/ design.

Hoofdvorm: Strategische partnering/alliantie

Typerende rolverdeling
Opdrachtgever en opdrachtnemer leveren mensen aan gezamenlijk team, dat op basis van gedeelde winst en risico aan de slag gaat

Voor welke opdrachtgever
Professionele opdrachtgever

Voor welke bouwopgave
Uitdagende complexe bouwopgaven met win/win kansen, dan wel moeilijk specificeerbare bouwopgaven

Voordelen

Gezamenlijk belang: noodzaak tot actieve gezamenlijke attitude.
Inbreng uitvoerings- en kostendeskundigheid.
Invloed opdrachtgever op project blijft.
Tijdsbesparing, waardeoptimalisatie.
Bijsturing blijft mogelijk.
Creativiteit ook na contractmoment (optimalisatie).
Meer regelvermogen ten aanzien van risico’s.
Minder borgingskosten voor opdrachtgever.

Nadelen

Opdrachtgever is deelnemer, dit vergt extra aandacht voor transparantie, communicatie en verantwoording. Politieke verantwoording is lastiger.
Risico’s voor uiteenvallende teams.
Eisen minder eenduidig interpreteerbaar.
Vaak omslachtige aanbestedingsprocedure.
Minder bekende patronen en juridische context.
Langer aan elkaar vast zitten.

Subvormen:

PPS

Typerende rolverdeling
OG en ON leveren mensen voor de samenwerking. Organisaties werken samen. Samen
risicodragend

Voor welke opdrachtgever
Professioneel, expert

Voor welke bouwopgave
voor complexe maar gelet risico’s overzichtelijke projecten

Voordelen

Complexe processen zoals ontwerp, bouw en exploitatie zijn over te dragen aan de andere partij.
Een heldere taak- en risicoverdeling is mogelijk.
Kennis en kunde worden door alle partijen ingebracht.
Partijen behouden hun eigen identiteit en verantwoordelijkheid. Meer kwaliteit voor minder geld dankzij de levenscyclusbenadering.
Veel ruimte voor innovatieve oplossingen.

Nadelen

Een haalbaarheidsonderzoek is noodzakelijk.
Er is relatief veel voorbereiding nodig voordat een PPS kan worden aangegaan.
Kwaliteit is lastig te omschrijven en te borgen. PPS is relatief nieuw en onbekend in Nederland.
PPS is alleen mogelijk bij voldoende participatie van private partijen.

Projectalliantie

Typerende rolverdeling
OG en ON werken nauw samen in één organisatie

Voor welke opdrachtgever
professioneel, expert

Voor welke bouwopgave
voor complexe projecten met enige mate in te schatten risicoprofiel

Voordelen

Transformatie: kernactiviteiten verbeteren door toegang tot nieuwe technologieën, vaardigheden en inzichten van andere organisaties.
Flexibiliteit: door de snel veranderende omgeving zijn allianties ideaal om snel ergens op te reageren en zich aan te passen aan die omgeving.
Concurrentiepositie: door het aangaan van een alliantie kan de concurrentiepositie van een organisatie aanzienlijk verbeterd worden.
Kostenreductie: door het delen van kosten met partners
Risicoverdeling: het risico van projecten wordt verdeeld over meerdere partners

Nadelen

Afhankelijk van andere organisaties. Iedereen dient het gezamenlijke doel na te streven en wederzijds vertrouwen op te bouwen. Hier gaat het regelmatig mis binnen allianties.
De eigen organisatie wordt blootgesteld aan de andere organisaties.
Mogelijk verlies van autonomie, omzet en klanten.
Het neemt veel tijd in beslag om relaties met de andere partijen op te bouwen

Joint Venture

Typerende rolverdeling
Volledige samenwerking en risicodragend

Voor welke opdrachtgever
Professioneel

Voor welke bouwopgave
Diensten en projecten met businessmodellen als tolwegen

Voordelen

Het brengen van een product of dienst op de markt, welk zonder een joint venture niet had gekund. Dit dankzij het inbrengen van verschillende kennis en vaardigheden.
De risico’s worden verspreid over de deelnemende organisaties.

Nadelen

Geen volledige macht over de joint venture, dit wordt verdeeld over de deelnemende organisaties.
Er ontstaan transactiekosten.
Vertrouwensproblemen die er ontstaan en opgelost moeten worden.

Algemeen

14-5-2019: De Eerste Kamer heeft het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen aangenomen. Deze zal ingaan in 2021 maar zal zeker effect hebben op de huidige regelgeving zeker daar waar het aansprakelijkheid betreft over het gebouwde.

< Bekijk alle veelgestelde vragen